공동명의는 계약의 체결이나 문서상 기록을 할 때 단일 주체가 아니라 둘 이상의 주체로 설정하는 것을 말한다. 신혼집을 구입하거나 임차할 때 부부가 공동명의로 등기하면 해당 부동산에 대한 재산권 행사를 부부가 공동으로 할 수 있다. 주택을 양도하거나 상속받는 경우에는 세금 감면 효과가 있다.
부동산 부부공동명의 등기란?
부부공동명의 등기란 신혼집을 구입하거나 임차할 때, 부부가 공동명의로 등기하는 것을 말한다. 주택을 양도하거나 상속받는 경우 세금감면 효과가 있다. 최근 많은 신혼부부들이 공동명의를 택하고 있다. 부부공동명의 비율은 해마다 증가해 약 50%를 차지하고 있다.
부부가 주택을 공동명의로 등기하면 해당 주택에 대한 권리를 공동으로 소유하게 된다. 부부 일방이 공동명의인인 배우자의 동의 없이 해당 주택을 처분하거나 변경할 수 없다(「민법」제264조).
은행에서 대출받거나 담보용으로 제공하려는 경우에도 공동명의인인 배우자의 동의를 받아야 한다. 상대방의 일방적 재산권 행사가 제한된다. 공동명의로 등기된 주택의 지분 중 배우자 일방이 소유한 지분을 담보로 제공해 경매로 넘어간 경우에는 주택 전체가 아닌 그 배우자가 소유한 지분, 즉 주택의 일부분에 대해서만 경매를 진행할 수 있다.
부동산등기법에 따라 부부간의 지분은 협의에 따라 자유롭게 나눌 수 있다. 신혼집을 마련하는데 들어간 금액이 신혼부부 A와 B 둘 중 A가 더 많이 지불했다면 해당 비율로 나눌 수 있다.
종합부동산세, 양도세 등의 측면에서 세금 절세의 효과가 있다. 하지만 취득세 등도 고려해야 하기 때문에 부부공동명의를 할 경우 어떤 장단점이 있는지 미리 알아보는 것이 중요하다.
부부 공동등기가 좋은 점을 알아보자
부부가 공동으로 등기를 하면 자금출처조사, 취득세, 재산세와 종부세, 양도세나 상속세 등 세금 전반에 큰 영향을 미친다. 부부 공동등기의 좋은 점을 알아보자.
① 자금출처조사
자산을 취득하게 되면 자금출처조사에 직면하게 된다. 그런데 부부간에는 6억 원까지 증여세가 비과세된다. 따라서 공동으로 등기할 때 한쪽의 지분이 6억 원 이하라면 증여세는 없다. 이렇게 부부 공동명의로 하면 6억 원까지는 자금출처가 입증되므로 단독명의보다 유리하다.
② 취득세
부부 공동등기로 인한 취득세는 단독등기와 차이가 없다. 취득세율은 비례세율에 해당하기 때문에 세금 분산 효과가 발생하지 않는다.
③ 재산세와 종부세
재산세와 종부세는 개인이 보유한 주택에 대해 누진세율로 과세된다. 재산세는 물건별로 과세된 후 지분별로 나뉘므로 공동등기의 효과는 없다. 종부세는 개인별로 과세되므로 공동등기의 효과가 어느 정도 발생한다.
④ 임대소득세
상가나 주택을 임대하면 원칙적으로 임대소득세가 발생한다. 따라서 임대소득세를 절세하려면 소득을 분산시키는 것이 유리하다.1) 실무적으로 보면 부부간(또는 가족 간)에 공동사업 형태로 사업을 영위하는 경우가 많다. 하지만 실질적으로 공동사업을 하지 않거나 조세회피의 목적이 있는 경우에는 지분 비율이 큰 사람의 소득으로 보게 된다(이를 공동사업 합산과세라 한다).
⑤ 양도세
부부가 공동으로 취득한 주택은 주택 수 판정과 향후 양도세 과세 방식 등에 영향을 미친다. 원래 지분으로 보유한 주택도 주택으로 보지만, 부부(또는 세대원)가 공동으로 소유한 주택은 1주택으로 간주해 비과세 여부 등을 판정한다.
만일 양도세가 과세되는 상황이라면 각자의 지분에 해당하는 금액에 개인별로 과세되므로 누진세율의 효과가 발생해 세금이 줄어든다. 하지만 누진세율이 아닌 50% 등이 적용된다면 양도소득 기본공제 250만 원의 적용 효과만 나타난다.
⑥ 상속세
부부 공동명의로 된 자산은 상속세의 크기에 영향을 주게 된다. 상속세는 누진세율을 채택하고 있으며 개인별 유산에 과세된다. 자산이 분산될수록 세금 분산 효과도 커진다.