임대인 계약갱신거절권
임대인은 정당한 사유 없이 임대차인의 계약갱신요구에 거절하지 못하나
① 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, ② 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ③ 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ④ 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우, ⑤ 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ⑥ 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ⑦ 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ⑧ 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에는 임대를 거절할 수 있다.
근거법은 상가건물 임대차보호법이다.
그럼 이제 반대의 입장인
계약갱신요구권을 알아보자
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있으며, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것을 말한다. 임차인은 상가건물임대차 계약갱신을 원하는 때에는 임대차 기간이 만료되기 전에 임대인에게 계약갱신 의사를 표시해야 계약이 갱신된다.
계약갱신 요구는 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있다.
임차인에게 계약갱신 요구를 인정하는 이유는 상인들의 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 경우 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이다.
단, 차임이나 보증금은 증가할 수 있는데, 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과할 수 없다.
차임[ 借賃 ]
물건을 빌려 사용한 것의 보상으로 지불하는 사용수익의 대가를 말한다. 임대차에서는 임차물 사용의 대가로서 지급하는 금전 그 밖의 물건을 말한다. 토지의 경우에는 지대, 주택은 가임이라고 하나 민법에서는 지상권은 지료, 임대차는 차임이라는 용어를 사용하며 세간에서는 오피스나 상가는 임대료 주택은 월세로 부른다. 차임은 반드시 금전이어야 하는 것은 아니고 민법상 아무런 제한이 없기 때문에 당사자간에 차임을 금전으로 할 것인지 여부를 결정하면 되고 차임액도 약정으로 자유롭게 정할 수 있다.